Balon konutta değil yeni stokta

24.06.2014 09:40

Bizde konutta balon yok. Olsa da patlamaz. Konut sektöründe sorun yok mu? Var. Ama balon değil, stok var. Konut stoku (özellikle lüks konut stoku) artıyor.
Önce “Konutta balon neden yok?” sorusunu, Uğur Gürses’in rakamlarıyla cevaplayayım. Son 4 yılda (Mart 2010-Mart 2014) Türkiye genelinde konut fiyatları birikimli yüzde 55 arttı. Yüzde 36’lık dönem enflasyonundan arındırılırsa reel fiyat artışı yüzde 14.2 oranında arttığı görülüyor. Son 4 yılda, milli gelir birikimli olarak yüzde 24 oranında arttı. Türkiye genelindeki konut ortalama fiyatındaki yüzde 14.2’lik reel artış, reel gelir artışının altında.
Şimdi de “yeni konut stoku”nun nasıl arttığını da TÜİK rakamlarıyla anlatayım. Yılın ilk 3 ayında yeni inşaatlar için verilen yapı izin belgelerine göre bina sayısında yüzde 76, yapılacak inşaatın m2 olarak büyüklüğünde yüzde 89, daire sayısında yüzde 71, inşaat harcamalarında yüzde 110 artış var.
Yapı kullanma izni alan daire sayısı yüzde 66 arttı. Üç ayda 255 bin daireye yapı kullanma izni verildi. Kaba anlatımla, Türkiye genelinde 2014 yılında 1 milyon daire yapı kullanma izni alacak, 1 milyon yeni dairenin de inşasına başlanacak.

ABD’de mortgage farklı
Gelelim, “Bizde konut balonu oluşsa da neden ekonomiyi etkilemeyeceğine”. Konut balonu demek, konut fiyatlarının ekonomideki büyüme oranından daha fazla artması, fiyatların enflasyondan arındırıldığında büyük artış göstermesidir.
ABD’de mortgage sistemi bizdeki ipotek sisteminden farklı.
Basitleştirerek anlatayım: ABD’de 20 bin liranız var ise, bankaya gider 80 bin lira kredi temin eder, 100 bin liralık ev alırsınız. Evin fiyatı “konut sektörü balon yapar” da 150 bin lira olur ise, konut sahibi bankaya başvurur, evin o günkü değerinin tespitini ister. Profesyonel değerleme birimleri evin değerini 150 bin lira olarak belirler ise, konut sahibinin “varlığı” 50 bin lira artmış demektir. Bankası veya bir başka banka, ”konut sahibinin net 50 bin liralık” varlığına karşılık, kredi verir.
Konut balonu patlar ise, konutun değeri 150 bin liradan 110 bin liraya düşer. Bankanın ek olarak verdiği 50 bin lira kredinin 40 bin lirası karşılıksız kalır.

Konut finansman aracı
ABD’de “mortgage sistemine dayalı konut yatırımları” Amerikalılar için konut ihtiyacının karşılanması yanında, bir tür “finansal yatırım-konuttan para kazanma” aracıdır. Varlık artışına dayalı olarak alınan ek 50 bin lira kredi ya başka yatırımlarda kullanılmış ya da tüketime harcanmıştır. Bu durumda konut sahibi “götürerek anahtarı bankaya teslim eder”.
ABD’de mortgage kredisi kişiye değil, gayrimenkule veriliyor. Kişi anahtarı bankaya teslim edince borçtan kurtuluyor. Başkaca ödeme yükümlüğü yok ama kredi sicili bozuluyor.
İşte ABD’de konut fiyatlarındaki balon bankaları böyle etkiliyor. Bizde ipotek sistemi farklı. Bizde borçlu olan kişiler. Anahtarı bankaya teslim ederek borçtan kurtulma imkânı yok. Bizde konut fiyatları balon yapsa ne olur? İkinci el ve birinci el konut satışları durur. Bundan kim zarar görür? İşi konut yaparak satmak olan iş çevreleri zarar görür. Stoklarını eritemezler. Maliyet altında satış yapamazlar. Borçlarını ödeyemezler.
Özetle, bizim için tehlikeli olan balon fiyatlardaki balon değil, yeni ve özellikle lüks konut stoklarındaki balon.