Emlak pazarında yaprak dökümü başladı

29.03.2014 15:01

Türkiye ekonomisi yediği üçlü şoktan kıvranıyor, bunalımın boyutları her gün biraz daha net  şekilde rakamlara yansıyor. Pazartesi günü açıklanan BDDK rakamlarına göre kredilerde artış nerdeyse sıfırlandı. Ocak-Şubat beyaz ve elektronik eşya ve otomotif satışları bir önceki seneye göre kayda değer bir daralma sergiliyor. Ipsos KMP-DÜNYA anketine göre, dayanıksız tüketim bile Şubat ayında bir sene öncesine göre düştü. Bir Ipsos yöneticisinin alkollü içecek satışlarında daralmaya getirdiği yorum da ilginç: 

“Kıvanç Bilgeman, “Et ürünleri ve alkollü içeceklerdeki düşüşleri farklı açılardan değerlendirmekte fayda var. Mesela alkollü içeceklerdeki düşüş keyif eksikliğinden kaynaklanıyor olabilir. Sonuçta Türkiye açısından çok keyifli bir dönem geçmiyor ve keyif için içilebilecek alkollü içeceklerde bir daralma olması çok olası” dedi. (DÜNYA)

Bu değerli abimiz Yeşilaycı galiba, çünkü 17 Aralık’dan bu yana benim tüketim sepetimde sigara, içki ve yeşil reçeteli sağlık mamüllerinin payı ikiye katlandı ya.

Bugün konum emlak sektörü. Türkiye’de en çok satın alınan, en az anlaşılan ve ilerde arıza yapmaya en müsait sektör bu. Ne kadar yanlış anlaşıldığını Dr Faber’den bir örnekleme ile anlatayım:

"Türkiye ve diğer gelişmekte olan piyasalar için en büyük risk nedir?" sorusuna Faber, "Birçok politika kararı var, Fed tarafından ve yerel hükümetler tarafından alınan. Kredi büyümesine izin verilerek hanehalkı borçlanması oluştu. Türkiye'de emlak balonu diye tabir edebileceğim bir durum var ve finanse edilmesi gereken büyük geniş cari açık var. Bu sadece Türkiye için değil diğer gelişmekte olan ülkeler için de geçerli. Büyümede manidar bir düşüş olacak. Bir diğer büyük risk ise Çin'deki kredi balonu Çin ekonomisi her ülke için önemli" şeklinde yanıt verdi”. (Milliyet)

Türkiye’de emlak balonu yok ve asla da ol-ma-ya-cak! Nedenleri şunlar:  Bankaların bilançosunda ipotek kredilerinin payı çok düşük (%5-10), hanehalkı evini ikinci ipoteğe vermiyor. Türkler özellikle emlak kredilerini geri ödeme konusunda son derece iyi niyetli. Türkler’in bir özelliği daha var. Prim beklentisi ile aldığı hisse senedi %0.1 değer kaybetse anında şutlayan yatırımcı, prim beklentisi ile aldığı konutun fiyatı  30 sene düşse de satış fiyatını bir tek kuruş indirmiyor.

Ama, emlak sektöründe  derin bir bunalım başgösterdiği kesin. TUIK’e göre Şubat ayında sayısal olarak emlak satışları %6 daralmış.  BİST’e kote şirketlerden edinilen bilgilere göre, markalı konutlarda bu daralma %50’leri buluyor.  Piyasada çaylaklara temelden pahalı konut kakalamak için kullanılan “valla Arap geldi, şimdiden yarısını aldı” da TUIK tarafından bir palavra olarak tescil edildi. Şubat’da yabancılar 1.074 emlak almış, yani senede 13 bin civarında, yani bu gün “benim” diyen müteahhitin altı ayda inşa ettiği kadar.

Konut pazarını ikiye ayırabiliriz.  Birinci kesimde başını sokacak ev arayanların talebi var, bu piyasaya hiç bir şeycikler olmaz. Senede en az 800 bin genç istihdam pazarına giriyor, 600 bin kişi evleniyor, 250 bin kişi boşanıyor, köyden kente göç de sürüyor. Böylesine dinamik bir demografik yapıda her daim ikamet etmek için konut talebi olacaktır ve içinde gönül rahatlığı ile oturacak bir konut edinmek de her aklı başında vatandaşın ilk yapması gereken yatırmıdır. Ama, bir konutun fiyatının pahalı olduğu dönemler var, o zaman kirada beklemekte fayda var.  Dünyada bir norm var. Konut kira geliri olarak  kendini 10-12 senede finanse ediyorsa, fiyatı uygundur. Maalesef bugün İstanbul’da bu geri dönüş süresi 18-20 yıla kadar uzadı ki, aşağıda değineceğim problemin ilk parçası bu.

Konut pazarının ikinci ayağında ise yatırım için alım yapanlar var. Bernanke’nin ABD ekonomisini deflasyondan kurtarmak için başlattığı düşük faiz dönemi dünyada bir çok sektörde dengeleri bozdu. Konut pazarı da bunlardan biri. Türkiye’de bir de AKP’nin bastırması yüzünden TCMB faizler olması gerekenden daha düşük tuttu.  Normalde bono-tahvile gitmesi gerken yatırım konuta aktı.  Konut pazarında balon yok, ama aşağıdaki grafikte gösterdim, fiyatlar reel olarak çok hızlı artıyor.
 

 

İşte bu pazarda çok ciddi sorunlar var.  Birincisi önümüzdeki 2-3 yıl boyunca bono-tahvil faizleri sürekli artacak, dolayısı ile o segmente gelecek talep doğal mekanı olan finansal piyasalara kayacak. Son beş  yılda her aldığı konutu  3 ayda satarak para kazananlar birden kendileri bir kaç milyon dolarlık, kira getirisi nerdeyse sıfır, satılma ihtimalı ise çok düşük olan bir stokla yakalanmış bulacaklar. Bunlar fiyatları indirip satar mı, emin değilim.  Ama artık yeni konut satın almayacakları kesin.

Bir çok inşaat şirketi ise Türkiye’nin 17 Aralık’ta girdiği krize aşırı  stokla yakalanmış olabilir.  Bu şirketler satamadıkları konutları finanse etmek için yükselen faizler ödeyecekler. Bir kısmının kredileri döviz cinsinden, bu şirketler ilerleyen aylarda batma tehlikesi ile karşı karşıya kalabilir. Bu grubun ellerindeki malları  hızla iskontolu fiyatlardan satışa sürecğeini düşünüyorum. Dolayısı ile fiyatlar düşecek ya da fiyat artışları maliyetlerle atbaşı gidecek.

Konut almak  için acele etmeyin, şimdilik kira en ekonomik  barınma alternatifini sunuyor.  İlerleyen aylarda önce ipotek faizleri yükselerek konut edinmeyi  zorlaştıracak.  Fakat, 2015 yılından itibaren  hem ipotek faizleri istikrara kavuşacak hem de piyasada iskontolu satışa sunulan ünite miktarı artacak.




ÖNE ÇIKAN HABERLER