ABD’de yeni risk: Ticari gayrimenkul!

2007 yılında subprime mortgage kriziyle sarsılan ABD ekonomisi bu kez yeni bir gayrimenkul krizinden korkuyor. Şimdikinin merkezinde ise fiyatların ikiye katlandığı ticari gayrimenkul var.

ABD Merkez Bankası (Fed) Başkanı Janet Yellen, geçtiğimiz hafta Kongre’de yaptığı konuşmasında, ‘faizleri artırmak için fazla beklemeyeceğiz’ dedi. Analistlere göre bunun tercümesi şu; Fed, ‘ticari gayrimenkul piyasasında artan varlık fiyatları ve bunun bankaların elindeki 2 trilyon dolarlık krediye etkisinden korkuyor.

Fed, Kongre’ye gönderilen yarı yıl mali politikalar raporunda, yedi yıldır yükselişte olan sektörün çökmesinden endişe ettiğini dile getiriyor. Üstelik bu raporlarda sektörle ilgili sıkıntıya ilk kez vurgu yapılmıyor. Daha önce art arda beş kez bu endişe dile getirilmiş. Dünya'dan Evrim Küçük'ün haberine göre Fed, iki yıl önce şubat raporunda bu piyasadaki değerlenmenin yarattığı baskıya ilk kez dikket çekmişti. O zamandan beri tüm yarı yıl raporlarında giderek daha sert bir dille uyarı yapılıyor ve aşırı değerlenmenin ticari gayrimenkul piyasasını negatif şoklar karşısında kırılgan yaptığı belirtiliyor.

Fed’i rahatsız eden sadece fiyatların aşırı yükselmesi değil. Sektördeki yüksek kaldıraçlar nedeniyle olası fiyat çöküşleri sırasında teminat olarak gösterilen varlıkların değerinin bir anda düşmesi ve bankaların alacağı büyük darbe Fed’in en büyük endişesi.

TİCARİ GAYRİMENKUL ENDEKSİ İKİYE KATLANDI

Bu noktada akla gelen soru fiyatların ne kadar düşebileceği. Wolf Street’de yer alan bir analize göre, ülke genelindeki fiyat ortalaması bazı şehirlerdeki artışları gizliyor. Green Street Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, ABD’de büyük pazarlarda fiyatların Büyük Resesyon döneminde yüzde 40 düştüğünü ancak sonrasında ikiye katlandığını gösteriyor. Fed raporunda da buna işaret edilerek, “Son bir yılda giderek artan endişe kaynağı olan ticari gayrimenkul değerlemeleri, daha da artış gösterdi. Diğer yandan gayrimenkul fiyatları artmaya devam ediyor, aktifleştirme oranı tarihin en düşük seviyelerine iniyor” değerlendirmesi yapılıyor. Rapor patlamayı bu seviyelere taşıyan borçlara da atıfta bulunuyor ve “Borçların büyüklüğü 1.98 trilyon dolara çıktı ve bir önce patlayan balon dönemindeki zirvenin yüzde 14 üzerine tırmandı” tespiti yapılıyor.

Gayrimenkul kredilerinin toplam ekonomi içindeki payının hala ılımlı düzeyde olduğu belirtiliyor ve geçtiğimiz yılın ikinci yarısında ticari gayrimenkul kredi standardının sıkılaştırılmasının iştahı azaltması bekleniyor.

Ticari gayrimenkul balonun patlması halinde özellikle küçük bankaların topun ağzında olduğu uyarısı yapılıyor. Çünkü sektördeki yaklaşık 2 trilyon dolarlık kredinin 1.22 trilyon doları küçük bankaların elinde.

BU YIL DÜNYADA 700 MİLYAR DOLAR YATIRIM BEKLENİYOR

Uluslararası gayrimenkul şirketi JLL, bu yıl dünya genelinde ticari gayrimenkule 700 milyar dolar yatırım yapılacağını öngörüyor. Bu da, 2016 yılındaki 650 milyar dolarlık yatırıma göre önemli bir artış anlamına geliyor. Yatırımlardaki artışın temelinde gelişmekte olan ekonomilerde şehirlerin hızlı büyümesi yatıyor. Başta Çin olmak üzere birçok ülkede yeni sermayenin ortaya çıkması sektörü destekliyor.

Çin, kısa bir süre önce ABD’yi geride bırakarak dünyanın en büyük ticari gayrimenkul varlıkları alımını yapan ülke haline geldi. 2016’da sektörün en büyük oyuncusu Anbag Insurance oldu. Manhattan’da ikonik Waldorf Astoria Hotel’i satın aldıktan sonra Çinli şirket Avrupa, Kuzey Amerika ve Japonya’da milyarlarca dolarlık gayrimenkul alımı gerçekleştirdi. Diğer yandan, Brexit nedeniyle büyük fi nans şirketlerinin faaliyetlerini ve çalışanlarını başka şehirlere taşımanın yollarını araması Frankfurkt, Paris gibi şehirlerde sektörü hareketlendiriyor. Rekabetin artması, orta ölçekli şehirlerde yatırımın önünü açarak ‘yeni dünya şehirleri’ yarattı. Örneğin Stockholm, Dublin, Dallas emlak sektörünün hızlı geliştiği şehirler arasında.