Altı üstünden pahalı

Son dönemde İstanbul’daki metro ağı sürekli genişlerken istasyon sayısı da buna paralel olarak artış gösterdi. Özellikle kentin merkezi noktalarındaki metro istasyonlarının metrobüs gibi diğer ulaşım sistemine entegrasyonu için yapılan yeraltı tünelleri de buna bağlı olarak çoğalıyor.

Raylı sistemlerdeki genişleme tüm insan trafiğini bu tünellere çekmeye başladı. Sirkülasyonun bu kadar yüksek olduğu tünellerde kira fiyatları son zamanlarda cep yakıyor. Yatırımcısına oldukça fazla kazandıran aktarma tünellerdeki dükkanlar kira fiyatlarında hemen üzerindeki AVM’lerin ortalamalarını geride bırakıyor. Birkaç farklı gayrimenkul araştırma firmasının İstanbul özelinde yaptığı araştırmalara göre AVM’lerde ortalama metrekare kira fiyatı 35-40 dolar seviyesinde. Bu rakam Avrupa yakasında 45 dolara kadar çıkıyor. En lüks semtlerdeki AVM’lerde bu rakam  65 doları zorluyor. Ancak son yıllarda metrolardaki dükkanların metrekare başına 90 dolarlık kirası AVM’lerin koltuğunu yerinden etti.

AYLIK 10 BİN LİRA KİRA

Zincirlikuyu’daki metro aktarma tünelinde aralarında bijuteri, telefon, büfe, kuaför, pastahane ve kahveci olmak üzere toplam 13 dükkan var. Her dükkan 30 metrekare alana sahip. Her birinin kirası aylık 10 bin lira. Tünelin bulunduğu metro hattını bu yılın ilk dokuz ayında 89 milyon kişi kullanmış. Buradaki yüksek sirkülasyonu görüp gelenlerden birisi de Murat Çini. Kendisi Koç Holding’de çalışırken tatil için ABD’ye gidiyor ve Manhattan’da butik kahve konseptini görüyor. Daha sonra İstanbul’a gelip yatırım için yer arayan Çini, metro tüneline neden geldiğini şöyle anlatıyor: "Burayı 4 yıldır işletiyorum. Kahve dükkanı açmak istiyordum ve buradaki inanılmaz insan trafiğinden yararlanmak istedim. Sürekli insanlar geçiyor. Bir konu hakkında danışmak isteyen ya da adres sormak isteyen insan sayısı çok fazla. Bir soru sorarken yan tarafta ürünü görüp satın alabiliyorlar. Onun haricinde etrafta ofis sayısı çok fazlasabah ve akşam beyaz yakalılar yoğun kahve tüketiyorlar. Bu saatlerde talebe yetişemiyoruz. Biraz kaliteli ürün satıyorsanız gerçekten çok fazla müşteriniz oluyor. Günde en az 250 müşteri geçerken benim dükkanıma uğruyor."

SABAH FÖNE GELİYORLAR

Tünelde yatırım yapanların ortak amacı iş saatlerindeki trafikten faydalanmak. İstanbul halkının henüz iş yolculuğu tünelde en fazla mesainin harcandığı zamana denk geliyor. Tüneldeki kuaför de özellikle sabah saatlerinde fön çektirmek için gelen kadınların sıra oluşturduğunu söylüyor. Tüneldeki esnafa göre tünelde en fazla işi yapan dükkan ise telefoncu dükkanı ve büfe. Tünel İBB tarafından Zorlu’ya Yap-İşlet-Devret modeli ile yapılmış. Asıl işletmeci aslında Metro İstanbul. Son sözleşmeye göre dükkan başına 10 bin lira ödeniyor. Esnaf önümüzdeki yıl Metro İstanbul ile yeni sözleşmeler imzalayacaklarını ve kiraların daha da yükseleceği görüşünde.

AVM’DE 250 TÜNELDE 333 TL

İstanbul’da birincil yani tek katta en az 100 metrekare alana sahip, yaya trafiğinin en yüksek olduğu caddelerdeki AVM’lerde konumlanma özelliklere sahip çok az sayıdaki dükkanın ortalama metrekare fiyatı 60-65 dolar civarında ve bu özel dükkanların sayısı çok az.

Geriye kalan dükkanların ortalaması da en fazla 40 dolar. Ayrıca rakamların oluştuğu dönemde yani kira sözleşmelerinin imzalandığı 2017 başında dolar/TL 3.60 civarındaydı. Ortalama kiraların en yüksek olduğu Zincirlikuyu’daki bir AVM’de ortama metrekare kira fiyatı güncel kur üzerinden 65 dolar yani 250 lira civarında. Hemen altındaki metro ve metrobüsü birbirine bağlayan aynı zamanda AVM’ye ulaşımı sağlayan aktarma tünelindeki dükkanların ortalama metrekare fiyatı ise 333 TL. Yani çoğu lüks AVM’deki fiyatları geride bırakıyor. İstanbul’da çoğu aktarma tünelinde ve metro istasyonunda fiyatlar buradaki fiyatlara çok yakın. (Emre Eser/Vatan)