Konutta balon yok, bölgesel risk var

18.10.2014 11:53

Son güncelleme : 18.10.2014 11:53



TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Maya "Genel olarak bir konut balonundan bahsetmek mümkün değil. Bölgesel olarak aşırı değerlenmeler, yanlış fiyat politikaları proje ve bölge olarak bir risk gündeme getiriyor" dedi.  



TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel  Müdürü Makbule Yönel Maya, genel olarak bir konut balonundan bahsetmenin mümkün  olmadığını belirterek, "Bu durumda bölgesel balonlar akla geliyor. Bölgesel  olarak aşırı değerlenmeler, yanlış fiyat politikaları proje ve bölge olarak bir  risk gündeme getiriyor" dedi.


AA muhabirine Türkiye genelinde yapılan konut satışlarını değerlendiren Maya, 2014'ün başından itibaren gelinen noktada konut satışlarına  bakıldığında ve geçen yılın ilk 8 ayı ile karşılaştırıldığında ülke genelinde  yaklaşık yüzde 6'lık bir düşme olduğunu söyledi.


Maya, bu düşmenin özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere üç  büyük ilde ortalamanın üzerinde olduğunu ifade ederek, esas daralmanın toplam  konut satışında değil de ipotekli konut satışlarında olduğunu kaydetti.


Geçen yılın ilk 8 ayında satılan konutların yüzde 42,5'inin konut  kredisi kullanılarak alındığını, bu yılın ilk 8 ayında ise yüzde 32,4' ünün  ipotekli satışa konu olduğunu dile getirdi.


Maya, toplamda ilk 8 ayda gerçekleşen ipotekli konut satışlarına  bakıldığında yaklaşık yüzde 28'lik bir azalış görüldüğüne dikkati çekerek,  buradan konut satışlarındaki daralmanın geçen yıla göre yaklaşık yüzde 6  seviyelerinde olduğunu, dolayısıyla arz- talep dengesinde çok ciddi bir oynamanın  olmadığını vurguladı.


İpotekli satışlardaki düşmenin de geçen yılın ortasından itibaren  artan faiz oranlarının sonucu olarak meydana geldiğine vurgu yapan Maya, bu  durumun piyasada özellikle yeni konut projelerinde satışların peşin satış dışında  senetli satışa yöneldiği savını desteklediğini kaydetti.


Konut balonundan bahsedebilmek için birkaç farklı birleşene bakılması  gerektiğini işaret eden Maya, kira artışları ile satış fiyatları artışlarının  dengeli gittiğinin görüldüğünü söyledi.


Maya, aynı şekilde kişi başı gelire bakıldığında yıl bazındaki  artışların konut fiyat artışları ile paralellik gösterdiğini belirterek, "Sadece  son birkaç yıldaki artışın özellikle dolar bazında oldukça yavaşlaması bundan  sonrası için dikkat edilmesi gereken bir unsur olabilir. Konutu satmak için  gerekli zemin ve talebi oluşturacak etmenler geçtiğimiz yıllarla hemen hemen  benzer şekilde devam ediyor. Nüfus artış hızı, genç nüfus, evlenme- boşanma  verileri hala talebi oluşturacak kitlenin canlılığına işaret ediyor. Kredili  konut satışlarında temerrüde düşen konut kredisi miktarının oldukça az olması  dikkat çekici bir diğer önemli veri. Konut borcu ödemelerinde kayda değer bir  sıkıntı halihazırda bulunmuyor" diye konuştu.


Hanehalkı gelirinin sabit kalması stok erime hızını düşürüyor

  

Maya, genel olarak bir konut balonundan bahsetmenin çok mümkün  olmadığına işaret ederek, bu durumda bölgesel balonların akla geldiğini ve bunu  yaşayan bölgelerin zaman zaman görüldüğünü dile getirdi.


Bölgesel olarak aşırı değerlenmelerin, yanlış fiyat politikaları ile  beraber proje ve bölge olarak bir riski gündeme getirdiğini anlatan Maya, bir  diğer riskin belli bir rakamın üzerindeki konutlarda olabileceğini belirtti.


Maya, hanehalkı geliri sabit kaldığı sürece oturulan evin bir üst  segmente taşımanın zor olacağını ve bu durumun bir diğer sonucunun da stok erime  hızında yaratacağı düşüş olduğunu söyledi.


Gelinen noktada mevcut konut stokuna ilave olarak orta ve uzun vadede  büyüme hızında bir düşme olacağına vurgu yapan Maya,  şunları kaydetti:


"Nitekim bu noktada özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi  büyükşehirlerde kısıtlı arsa arzının sonucu olarak artan arsa fiyatları, hasılat  paylaşım ve kat karşılığı oranları yeni projelerin hayata geçmesindeki en kritik  husus... 2007'lerde konut alan bireysel yatırımcının elde ettiği prim oranlarının  aynı şekilde bugün itibarı ile devam etmesi mevcut arsa fiyatları, arsa sahibinin  istediği oranlar, inşaat maliyetleri ve müteahhit karını dahil ettiğimizde artık  neredeyse imkansız gibi görünüyor. Kısıtlı olan arsa arzının bir nevi çözümü  olabilecek 'Kentsel Dönüşüm'  projelerinde de istenen oranlar, verilen rakamlar  oyun alanının oldukça daralmasına sebep oluyor."


Maya, arsa fiyatları ve oranların bir sonraki adımda oluşacak  projedeki konutların satış fiyatları için en belirleyici unsurların başında  geldiğini ifade ederek, arsa fiyatlarının dışında proje geliştirme sürecindeki  hazırlık ve ruhsat alma süreçlerindeki uzamaların da özellikle geliştirme  firmaları için önemli bir maliyet kalemi olduğunu kaydetti.





18:05119.850
Değişim :  0,00% |  0,00
Açılış :  119.231  
Önceki Kapanış :  119.850  
En Yüksek
119.872
En Düşük
118.256
BIST En Aktif Hisseler
PINSU 3,39 52.010.681 % 19,79  
SAMAT 2,80 35.207.683 % 10,67  
BEYAZ 4,18 3.516.096 % 10,00  
PENGD 3,41 60.577.169 % 6,90  
ESCOM 2,57 5.123.539 % 6,20  
Alış Satış %  
Dolar 0,0000 0,0000 % 0,00  
Euro 0,0000 0,0000 % 0,00  
Sterlin 7,8027 7,8419 % 0,95  
Frank 6,1409 6,1779 % 0,81  
Riyal 1,5886 1,5965 % 0,33  
Alış Satış %  
Altın Ons 1.573 1.574 -3,46  
Altın Gr. 303 303 1,11  
Cumhuriyet 2.008 2.038 16,00  
Tam 1.999 2.049 17,17  
Yarım 966 991 8,31  
Çeyrek 485 496 4,15  
Gümüş.Ons 17,82 17,86 -0,04  
Gümüş Gr. 3,42 3,43 -0,01  
B. Petrol 58,38 58,38 0,20