Amerika’da konut var, konutçuk var (Biri 25 milyon $ öbürü 250 bin $)

Güngör Uras

New York’ta Central Park’a bakan, caddeler üzerindeki yüksek katlı binalarda 3 odalı 150 m2’lik bir dairenin fiyatı 6 milyon ila 8 milyon dolardan başlıyor. Bu gibi dairelerin mülk sahibince ödenen aylık masrafı 2-3 bin dolar. Kiraları 10-15 bin dolar.

Manhattan adasında ilgi gören semtlerdeki apartmanlarda büyük daireler de var. Örneğin Lincoln Center‘de 500 m2 brüt 6 odalı konutun fiyatı 25 milyon dolar. Aylık aidatı ve vergisi 18 bin dolar.

Bir başka büyük dairenin 390 m2 kullanım alanında 3 yatak odası, 3 banyo var. Satış fiyatı 15 milyon dolar.
New York’ta şehrin canlı semtlerinde 1 veya 2 yatak odalı 100 m2 alanı olan bir dairenin en ucuz fiyatı 1.5 - 2 milyon dolar. Bu tür dairenin aylık aidatı 2 bin dolar dolayında. Aylık kira 5-8 bin dolar.
Washington’da Potomac Nehri kıyısındaki apartmanların, George Town mahallesindeki bahçeli evlerin fiyatları da bu fiyatlara yakın.

MERKEZLER PAHALI

Bu fiyatlar ABD’de genelindeki konut fiyatlarını yansıtmıyor. Nasıl ki, İstanbul’da yeni yapılan, ilgi gören semtlerdeki bazı markalı konutlarda 3 odalı daireler, 5 - 8 milyon dolara alıcı buluyor ise New York’taki emlak piyasası da benzer durumda.
New York, Washington gibi şehirlerin bir özelliği var. Şehirlerin hemen yakınındaki yerleşim bölgelerinde konut fiyatları büyük ölçüde ucuzluyor.
New York, Washington gibi şehirlerin çevresinde bulunan, trenle ve otomobille 1 saat içinde şehir merkezine ulaşılan yerleşim bölgelerinde, bahçeli ev fiyatları 200-300 bin dolardan başlıyor. Örneğin New York şehrinin hemen yakınında Katonah’da 300 - 500 bin dolara bahçeli ahşap ev satın almak mümkün.

Washington şehrine 50-60 km. uzaklıkta bahçeli ev fiyatları 350 bin dolar dolayında. Bu tür evler ufak bir bahçe içinde genelde 2 katlı ahşap, müstakil evler.

ABD genelinde konut fiyatlarından söz ederken New York ve Washington gibi büyük şehirlerdeki yüksek fiyatlı konutlardan değil, ortalama bir Amerikan ailesinin satın aldığı konutlardan söz etmek gerekir.

ABD’de yılda 5.2 milyon konut satılıyor. Satılan konutların 500 bini yeni, 4.7 milyonu ikinci el konut. İnşa edilmiş veya inşaatı devam eden 200 bin yeni konut ise satışta.

ABD’nin nüfusu bizim nüfusun 4 katı. Bizde 2015 yılında 1.3 milyon konut satıldı. 600 bini yeni,700 bini ikinci el satış. Konutların 2/3’ü, 1 - 2 odalı küçük aile konutu, 1/3’ü kalabalık aile konutu.

ABD ekonomisinin lokomotifi konut ve binek otomobili satışlarıdır. Görülüyor ki, biz yeni konut inşa etmede ve satışta (nüfusumuza ve gelirimize göre) ABD’yle başa baş gidiyoruz.
ABD’de ailelerin yüzde 63.8’i konut sahibi. TÜİK’in belirlemelerine göre Türkiye’de ailelerin yüzde 61.1’i konut sahibi.
ABD’de yeni konutların yüzde 25’i tamamlandıktan sonra yüzde 75’i inşa halinde iken satılıyor. ABD genelinde ortalama konut fiyatları 2005 yılında 332 bin dolar, 2010 yılında 272 bin dolar, 2014 yılında 345 bin dolar iken 2015 yılında 358 bin dolar oldu.
Büyük şehirlerde fiyat artışları farklı oluyor. New York’un Manhattan bölgesinde 2010 yılında ortalama 777 bin TL.olan konut fiyatı, bu yıl 1 milyon 360 bin dolara yükseldi. Manhattan dışı semtlerde 2000 yılında 345 bin dolar, 2010 yılında 642 bin dolar olan ortalama ev fiyatları şimdilerde 555 bin dolar.

LÜKS EVE TALEP ÇOK

Beğenilen semtlerdeki lüks ve pahalı konutların fiyatları, talep arttıkça artıyor. Çünkü ABD’de de gelir dağılımı bozuk. Büyük şehirlerdeki lüks ve pahalı konutlara ilgi fazla ( Bilgi için: ABD’deki gelir çarpıklığı bizimkine benziyor. Orada da en düşük yüzde 20 gelir, milli gelirin yüzde 5-7 sini, en zengin yüzde 20 nüfus yüzde 45-50’sini paylaşıyor.)

ABD’de ailelerin medyan geliri 43 bin dolar. Medyan gelir, en düşüğünden en yükseğine gelir sıralamasının en ortasında yer alan gelir rakamıdır.. Bizde TÜİK belirlemesine göre 2014 yılında ailelerin medyan geliri 20.618 TL. Yaklaşık 7 bin dolar. ABD’deki ev fiyatlarını değerlendirirken, aile gelirlerini de dikkate almak gerekir.

Yüzde 20 peşin ödeme ve sabit faiz ile 30 yıl vadeli ev kredisi alma imkanı sayesinde, aileler kira öder gibi ödeme ile ev sahibi olabiliyorlar. Devlet düşük gelirlilerin ev sahibi olmalarını teşvik için bankalara garanti vererek, peşinat miktarının yüzde 20’nin altına indirilmesini sağlıyor. Yıllık konut kredisi faizi şimdilerde yüzde 3.83 dolayında.

Örneğin, satış fiyatı 380 bin dolar olan bir evi, 76 bin dolar peşin ödeme ile satın almak mümkün. Bu ev, 140 m2 arsa üzerine inşa edilmiş, 126 m2 yaşam alanı, 63 m2 bodrumu olan, 189 m3 kapalı alana sahip bir ev. Kiraya verilirse aylık kirası 2.200 dolar. Kirada kalırsa 14 yılda fiyatını çıkarıyor. Böyle bir evin aylık kredi ve faiz ödemesi yaklaşık 1.400 dolar. Yıllık vergisi 4.200 dolar.