Arsa ve arazi sahipleri dikkat! İmarda yeni dönem: Düzenlemeden kimler etkilenecek?
Arsa ve arazi sahiplerini yakından ilgilendiren yeni düzenleme hayata geçti. İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği yayımlandı. Buna göre imar planı değişikliği ile ortaya çıkan değer kazancının yüzde 90’ı devlete aktarılacak. Peki arsa ve arazide yeni dönem nasıl olacak? Arazisi imara açılan mülk sahipleri devlete borçlanacak mı? Konuyla ilgili tüm merak edilenler haberin detayında...
Milliyet.com.tr/ÖZEL Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan; imar planı değişiklikleriyle taşınmazların değer kazanması durumunda ortaya çıkan kazancın yüzde 90’ının kamuya aktarılmasını öngören “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
İMAR DÜZENLEMESİ TÜM ARSA VE ARAZİ SAHİPLERİNİ KAPSAYACAK MI?
Yeni uygulama ile arsa ve arazi sahibi imar değişikliği ile oluşan değer artışlarından etkilenecek. Peki arsa ve arazide yeni dönem nasıl olacak? Değer artışları nasıl belirlenecek? Mülk sahiplerinin rızası dışında arazisi imara açılanlar için de ödeme çıkacak mı? Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Düzenleme aslında bütün arsa ve arazi sahiplerini ilgilendirmiyor. Bu, biraz daha özel bir durum. Belli sınır ve kapsamlar dahilinde uygulamanın olduğunu söyleyebiliriz.
Özellikle imar plan değişiklikleri ile taşınmazların değer kazanması durumunda ortaya çıkan değerin kamuya aktarılmasıyla ilgili bir uygulama. Burada yüzde 90 payın kamuya aktarılacak olması oldukça yüksek bir oran olarak geliyor. Ama şunu ifade etmek lazım ki bu bir plan çerçevesinde yapılanlar dışında hareket edildiğinde istenecek bir bedel diyebiliriz.
Değer artış kazancına konu olacak plan değişiklikleri için belli bir metrekare kriteri var. Parsel bazında konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliklerinde bu bedelin alınması söz konusu olacak. Diyelim ki sizin bir araziniz var. İmar planına alındı, burada sizin yapılaşma imkanınız oldu. Bu, o kapsamda olan bir uygulama değil. Ancak size konut imarı olarak bir yer verilmişti, siz bunu ticari imarlı bir yere çevirmek istediniz ya da ticari imarlı bir yer verilmişti siz onun fonksiyonunu konut dışında farklı bir fonksiyona çevirmek istediniz aslında o zaman bedel alınacak.
BU DÜZENLEME NEDEN GELDİ?
Aslında bazı yerlerde belediyelerin inisiyatifi ile plan değişiklikleri yapılıp burada diyelim ki konut üretilecek yerde ticari bir ofis bloğu yapılabiliyordu. Şehirlerin plansız büyümesi ve keyfi imar değişiklikleri oluyordu. Belli bölgeler için rantı vardı. Arsadaki değer artışına göre yüzde 90 oranıyla kamuya aktarılıyor olacak.
‘KAMU İLE MÜLK SAHİPLERİ ARASINDAKİ ANLAŞMAZLIKLAR ÇÖZÜLECEK’
Değer artışını peşin ödemek isteyenlere yüzde 10 indirim uygulanacak. İsteyenler taksitli ödeme yapabilecekler. Burada şöyle bir problemin önüne geçilmesi hedefleniyor. Diyelim ki bir bölgede sizin araziniz var, bu araziniz imar durumu çalışması nedeniyle bir idari tesis, okul, sağlık tesisi gibi bir kamu hizmet alanı olarak planlandı. Bu yıllarca yapılmadı. Normalde yapılsaydı sizin kamulaştırma bedelinizi alıp yeri terk etmeniz gerekirdi. Resmi kurum yapılmadığı için eğer bu kurumlara da orada ihtiyaç duyulmuyorsa, idare onay verirse buralarda plan değişikliği yapılmasına imkan sağlandı. Bu da vatandaşların mülkiyetindeki kısıtlamaların kaldırılması çerçevesinde arzu edilen bir düzenleme. Kamu ile mülk sahipleri arasındaki hukuki anlaşmazlıkların çözülmesi isteniyor.
ARSA VE ARAZİLERDE DEĞER ARTIŞLARI NASIL BELİRLENECEK?
Değerleme firmaları tarafından raporlar hazırlanacak. Takdir komisyonları tarafından bu kesinleşecek. Bazı istisnalar var. Özellikle kentsel dönüşüm alanları, kamu taşınmazları, vakıf mülkiyetleri istisna kapsamına alınıyor. Taksit imkanı da var. Yani peşinde yüzde 10 indirim, 4 taksit imkanı var. Bu kısımda aksayan problemin çözülmesi hedefleniyor.
SPK lisanslı değerleme firmalarına ek zorunluluk geldi. Özellikle bu raporu hazırlayan ya da kontrol eden, onaylayan değerleme uzmanlarından en az birinin şehir plancısı, harita mühendisi, mimar ya da gayrimenkul geliştirme yönetimi lisans mezunu olması şartının aranmasına karar verildi.
Kıymet takdir komisyonları ile ilgili de toplantılar idarede yapılacak. Büyükşehir olan illerde büyükşehir belediyesi, ilçelerde ilçe belediyesi, diğer illerde belediyeler bu kapsamda takdir komisyonu oluşturacaklar. Komisyon üyeleriyle ilgili aslında bazı nitelik şartları var. Komisyon toplantıları yapacak, değerleme raporları üzerinden inceleme yapacak ve değer takdiri ile ilgili kısımda en az 2 yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarının aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere kıymet tespiti yapıp değerlendirecek.
Elde edilen bu kazançlar farklı oranlarda büyükşehre, ilçe belediyesine, dönüşüm projeleri özel hesabına ve genel bütçeye aktarılıyor olacak.
‘EYVAH BENİM YERİME İMAR GELECEK, PARASINI DA DEVLET ALACAK’ ALGISI DOĞRU DEĞİL
Bu durum genel ve kapsayıcı bir durum değil. Kendiliğinden imar planının değiştiği yerlerdeki vatandaşlar bu kapsamda etkilenmiyor. Onların ödeme yapmaları gereken bir durum değil. Bu özellikle mevcut fonksiyonunu kendi değiştirmek isteyen kişilerin yaptığı fonksiyon değişiklikleridir. Belli bir metrekare şartı var ve parsel bazında konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliklerinde yapılabiliyor.
Kat malikleri oy birliği ile kat adedini artırıyor, yapı yoğunluğunu artırabiliyorlar. Ticari + konut yapabiliyorlar. Turizm + konut yapabiliyorlar ya da karma kullanım yapmak istiyorlar. Bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artışına konudur. Burada maliklerin başvurusu ile yapılan bir planlama var. Belki de piyasada yanlış anlaşılan, ‘eyvah, benim yerime imar gelecek, bunun parasını da devlet alacak’ diye bir algı oluşması doğru değil.”
