Emlak ve kira vergisinde bilinmeyen detaylar! Üst sınır geldi: Ödemeler ne kadar olacak?
Milyonlarca konut ve iş yeri sahibini yakından ilgilendiren emlak vergileriyle ilgili yeni bir düzenlemeye gidildi. Kamuoyunda uzun bir süredir emlak vergilerine bu yıl fahiş artışlar yapılacağı konuşuluyordu. Yapılan kanuni düzenlemeye göre emlak vergilerinde artış 2 katını geçemeyecek. Peki kim ne kadar emlak vergisi ödeyecek? İşte yeni düzenlemeye ilişkin tüm merak edilenler...
Emlak vergisi değerlerini belirleyen rayiç değerlerde yaşanan fahiş artışlar kamuoyunun gündemindeydi. Bu konuda çok sık şikayetler gelmesiyle birlikte hükümet harekete geçerek emlak vergileriyle ilgili düzenlemeye gitti.
2 KAT ARTIŞ SINIRI GETİRİLDİ
TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen önerge ile, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerlerine bir üst sınır getirildi. Yapılan düzenlemeye göre, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin 2 kat fazlasını geçemeyecek. Yani, üst sınır 2025 yılı vergi değerlerinin 2 katı fazlasıyla sınırlandırıldı.
Öte yandan satış sırasında evin değerini düşük göstereler için cezalar da katlandı. Kira vergisi için de uygulanan 47 bin TL’lik istisna tutarının kaldırılması gündemdeydi. Ancak bu uygulama yasa teklifinden çıkarıldı. Emlak ve kira vergisine ilişkin son düzenlemenin detaylarını milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Vergi ile ilgili düzenlemeleri içeren kanun teklifinin gayrimenkul piyasası tarafında bazı yansımaları var. En önemlisi çok sayıda mükellefi ilgilendiren emlak vergisi düzenlemesidir. Sadece Türkiye sınırları içerisinde bağımsız bölüm sayısına baktığımızda 25 milyon bağımsız bölüm varken, 56 milyonun üzerinde malik var. O nedenle emlak vergisi belediyelerin en önemli vergilerinden bir tanesidir.
‘RAYİÇ DEĞERLERDE 15 KAT ARTIŞ OLMUŞTU’
2025 yılı önümüzdeki 4 yılı önemli ölçüde etkileyecek bir yıldı. Takdir komisyonları toplanmış ve arsa, araziler için değerler belirlenmişti. Belirlenen değerlerde belli yerlerde artışlar o kadar çok yapılmıştı ki 7 kat, 10 kat hatta 15 kata yakın rayiç değerlerin güncellendiği bir durum söz konusu olmuştu.
Emlak vergisi mükelleflerinin çok ciddi anlamda etkileneceği bir durum vardı. Cumhurbaşkanı Erdoğan bu duruma müdahale edileceğini belirtmişti.
RAYİÇ DEĞERLERDE ÜST SINIR NASIL UYGULANACAK?
Emlak vergilerinde bir üst sınır düzenlemesi oldu. Kanun kapsamında 2026 yılında uygulanacak emlak vergisi değerlerine bir üst sınır getirildi. Bu sayede belli bölgelerde 10-15 kat olan artışlar yapılamayacak. Bu değer 2025 yılında tespit edilen değerlerin 2 katından fazla olamayacak. Aşırı artışların da önüne geçilmiş olacak.
‘2 katından fazla olamayacak’ denilmesi şudur: Diyelim ki 2025 yılında bir caddenin rayiç değerinin 5 bin TL olduğunu kabul edelim. Bu arsanın rayiç değeri 2026 yılında ‘2 kattan fazla artamaz’ denildi. Bu, aslında 3 katı ifade etmiş oluyor ki 15 bin TL’yi geçemeyecektir. Yani bu artış 15 bin TL ile sınırlı olacaktır. İki kat ifadesi ile aslında mevcutta kendisi + 2 katı ifade edildiği için 5 bin TL’lik bir cadde/sokak rayici 15 bin TL rakamına çıkacaktır. Bu üst sınır olarak kabul edilecektir. Belediyeler tabi ki bu sınırın altında artış da yapabilirler.
‘ARA DÖNEMLERDE YENİDEN DEĞERLEME ORANINDA ARTIŞLAR OLACAK’
Bir önemli düzenleme daha getirildi. Normalde rayiç değerleri 2026 yılında üst sınır kapsamında iki kat artırılacak ama 2026’dan 2027’ye, 2027’den 2028’e, 2028’den 2029’a geçişlerde, ara dönemlerde önceden yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılan rayiç değerler yeniden değerleme oranında artırılacak.
Rayiç değerlerde 2027 yılı itibarıyla 3 yıl içinde o yıllardaki yeniden değerleme oranında artışlar yapılacak. Bu durum enflasyon çerçevesinde emlak vergilerinin artmasını ve en azından 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarına gelene kadar rayiç değerlerin çok düşük kalmamasına da önemli katkılar sağlayacaktır.
EMLAK VERGİSİ NASIL BELİRLENİYOR?
Emlak vergisi hesap edilirken öncelikle taşınmazın arsadaki payı üzerinden cadde ve sokak için belirlenen rayiç değer çarpılıyor. Buna göre arsadaki hissesinin değeri belli olmuş oluyor. Bunun üzerine inşaat maliyeti birim metrekare maliyet listesi değerleri üzerinden o taşınmazın metrekaresine göre inşaat maliyeti hesaplanıyor. Buna asansör ve kalorifer düzeltmesi yapılarak inşaatın mevcut değeri belirleniyor. Bu ikisi toplanarak emlak vergisine esas matrah elde ediliyor. Burada 2 kat sınırı matrah tespit edilirken sadece arsa değeriyle ilgilidir. İnşaat maliyeti kısmıyla ilgili oranlar daha çok yeniden değerleme oranlarındaki rakamlar kapsamında artış gösteriyor.
YENİ YILDA EMLAK VERGİSİ ÖDEMELERİ NE KADAR OLACAK?
Emlak vergisi artışı oranına baktığımızda ortalama Türkiye’deki emlak vergisi artışlarının 2 kat seviyesinde olacağını söyleyebiliriz. Her durumda burada bir inşaat artışı da olduğu için inşaat maliyet artışı yüksek olmadığı için aslında ortalamalar biraz daha aşağı düşüyor. Ortalama bin TL emlak vergisi ödeyenlerin emlak vergisi 2026 yılında 1.500 TL olacaktır.
EMLAK VERGİSİNDE ÖRNEK HESAP!
Yaklaşık 1.600-1.700 TL ödeyenlerin emlak vergisi 3.100 TL olacaktır. Bu rakamlar ortalamasıdır. Kişinin arsadaki payı, metrekaresi yüksekse emlak vergisi bundan daha fazla etkilenecektir. Eğer arsadaki metrekaresi küçükse emlak vergisi artışından daha az etkilenecektir. Bazı yayın organlarında geçen ‘2 bin TL ödeyen, 6 bin TL ödeyecek. 3 bin TL ödeyen, 9 bin TL ödeyecek’ şeklinde açıklamalar doğru değildir.
Emlak vergisi tutarlarına baktığımızda büyükşehirlerdeki meskenlerde binde 2 olarak uygulanıyor. Diğer yerlerde ise binde 1 şeklinde uygulama mevcut. Arazilerde emlak vergisi büyükşehirlerde binde 2, diğer yerlerde binde 1 şeklinde uygulanıyor. Arsalarda büyükşehirlerde binde 6, diğer yerlerde binde 3.
Diğer binalarda ise büyükşehir alanlarda binde 4, diğer illerde binde 2 şeklinde uygulanmaktadır. Bu oranlar taşınmaz için belirlenen rayiç değerler üzerinden alınıyor.
EMEKLİ, DUL VE YETİMLER EMLAK VERGİSİNDEN MUAF
Emlak vergileriyle alakalı kısımda muafiyetler devam ediyor. Emekli dul ve yetimler için muafiyetler var. Bunlar kapsam içerisinde devam ediyor.
‘KİRA VERGİLERİNDE İSTİSNA TUTARI KALDIRILMADI’
İlk taslak düzenlemesinde konut kiralarında istisna tutarının kaldırılmasıyla ilgili bir madde gündeme gelmişti. 2026 yılı itibarıyla 2027 yılı beyanlarında, kira geliriyle ilgili istisnanın kaldırılması gündemdeydi. Bu durum torba yasadan çıkarıldı. Yasal düzenleme ‘yalnızca emekliler, dul ve yetimler ve malul aylığı alanlar için devam etsin diğer kişiler için vergi istisna tutarı kalksın’ deniliyordu. Bu durum 500 bine yakın ev sahibini doğrudan etkileyecek bir durumdu. Genel Kurul’da sunulan önerge ile bu madde teklif metninden çıkarıldı. Böylece konut kiralarına ilişkin istisna tutarı devam ediyor.
VERGİ İSTİSNA TUTARININ DEVAM ETMESİ KİRACIYA YARADI!
2025 yılı için mesken kira istisnası tutarı 47 bin TL’dir. Yıllık kira geliri 47 bin TL’nin altında kalanlar 2026 yılı için kira vergisi ödemeyecekler. Kira geliri 47 bin TL’yi aşıyorsa istisna tutarı düşüldükten sonra beyanname verilecek. Kişilerin birden fazla konutu olsa bile bu istisna tutarından bir kez faydalanabilecekler. 47 bin TL’lik istisna tutarı ortalama aylık 20 bin TL kira geliri elde eden bir kişinin ekstra 8 bin TL’ye yakın ödeyeceği kira gelir vergisini azaltmış oldu.
8 BİN TL’LİK AVANTAJ
2025 yılında aylık 20 bin TL’den toplamda 240 bin TL kira geliri elde eden bir mükellef 2026 yılında istisna tutarından faydalandığı taktirde 25 bin 910 TL, faydalanmadığı taktirde 33 bin 900 TL kira gelir vergisi ödeyecekti. Ancak vergi istisnası kaldırılsaydı bile bu uygulama zaten bu sene değil, önümüzdeki sene uygulanacaktı. Yine de bir hesaplama yaptığımız taktirde 8 bin TL’lik vergi avantajı sağlanmış oluyor.
SATIŞTA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DÜŞÜK GÖSTERENLER YANDI: CEZA 4 KAT ARTIRILDI
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda alınan vergi ziyaı cezası adını verdiğimiz ceza yüzde 25’ten 4 kat artışla 1 kata yükseltildi. Yeni düzenlemede aslında değerin düşük gösterildiği tespit edilirse ki biz bu duruma eksik beyan diyoruz. Aradaki farka isabet eden tapu harcı tekrar hesaplanacak ve 1 kat vergi ziyaı cezası olarak uygulanacak. Bu durum hem alıcı hem satıcı için risk içeriyor.
Örnek vermek gerekirse gerçek satış bedeli 6 milyon TL olan bir taşınmaz tapuda 3 milyon TL olarak gösterildi. Belediyedeki değeri de 2 milyon TL’ydi. Evet, belediyeden yüksek değer gösterdiniz ama Bakanlık tarafından gerçek değer göstermediğiniz tespit edildi. Sizin burada vergiyi ödemekten kaçındığınız 3 milyon TL üzerinden bir tapu harcı ödemeniz söz konusu olacak. 3 milyon TL’nin tapu harcı da alıcı ve satıcı için 60’ar bin TL’den 120 bin TL yapar.
Eskiden ceza 120 bin TL’nin yüzde 25’i kadardı, şimdi yapılan düzenleme ile 120 bin TL’ye kadar kaçındığınız bu tutar üzerinden 120 bin TL kadar da ek bir ceza ödeyeceksiniz. Bu da gecikme bedeli ile birlikte ödenmiş olacak.”
