Ev sahibi olan herkesi ilgilendiriyor! Yargıtay’dan tahliye için kritik uyarı
23.09.2026 - 07:56 | Son Güncellenme:
Yargıtay’ın kira uyuşmazlığına ilişkin dikkat çeken bir kararı, ev sahipleri ve kiracılar için önemli ayrıntıları yeniden gündeme getirdi. Buna göre, kira bedelinin ödenmemesi tek başına tahliye için yeterli sayılmıyor. Kiraya verenin, kanunda belirtilen ihtar ve süre şartlarını eksiksiz yerine getirmesi gerekiyor.
Milliyet.com.tr/ÖZEL Kira ödemelerinde yaşanan anlaşmazlıklar, son dönemde ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında geliyor. Ancak Yargıtay’ın geçmiş tarihli bir kararı, tahliye sürecinde yalnızca kira borcunun bulunmasının yeterli olmadığını ortaya koydu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21 Mayıs 2018 tarihli, 2018/3224 Esas ve 2018/5540 Karar sayılı dosyasında, kira borcu nedeniyle başlatılan tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken usul kuralları ele alındı.
KİRACI KİRA BEDELİNİ ÖDEMEYİNCE SÜREÇ BAŞLADI
Dosyaya konu olayda, taraflar arasında bir konut kira sözleşmesi bulunuyordu. Sözleşmenin başlangıç tarihi 20 Eylül 2012 olarak belirlenirken, aylık kira bedeli ise 700 TL olarak kararlaştırıldı.
Kiracının bazı kira bedellerini ödemediği iddiasıyla kiraya veren tarafından harekete geçildi. Ev sahibi, ödenmeyen kira bedellerinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiğini belirten bir ihtarname gönderdi.
İhtarnamede, borcun belirtilen süre içinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirileceği bildirildi. Bunun üzerine konu yargıya taşındı ve ilk derece mahkemesi, kiracının temerrüde düştüğü gerekçesiyle tahliye kararı verdi.
Ancak dosyanın Yargıtay incelemesine gitmesiyle birlikte önemli bir hukuki ayrıntı ortaya çıktı.
YARGITAY: SADECE “KİRA ÖDENMEDİ” DEMEK YETERLİ DEĞİL
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını incelerken tahliye sürecinde uygulanan ihtarın içeriğine dikkat çekti.
Yüksek Mahkeme, kiracının kira borcunu ödememesinin tek başına tahliye için yeterli olmayacağını, kiraya veren tarafından kanunun öngördüğü prosedürün eksiksiz şekilde uygulanması gerektiğini belirtti.
Kararda özellikle, gönderilen ihtarnamede 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılacağı yönündeki bildirimin usule uygun yapılmadığı değerlendirildi.
Bu nedenle Yargıtay, yerel mahkemenin tahliye kararını bozdu.
30 GÜNLÜK SÜRE NEDEN ÖNEMLİ?
Avukat Gizem Gönce, Milliyet.com.tr’ye yaptığı değerlendirmede kararın en önemli noktasının, kiracıya tanınması gereken yasal süre olduğunu belirtti.
Gönce, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi kapsamında kira bedelini ödemeyen kiracıya belirli şartların sağlanması halinde süre verilmesi gerektiğini ifade etti.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidebilmesi için;
Ödenmeyen kira bedelinin vadesinin gelmiş olması,
Kiracıya yazılı bildirim yapılması,
Kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanınması,
Bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekiyor.
“KİRANI ÖDEMEDİN, SENİ ÇIKARACAĞIM” DEMEK HUKUKEN YETERLİ DEĞİL
Uzmanlara göre kira borcu önemli bir hukuki sorun oluşturabilir ancak tahliye işlemi belirli kurallara bağlı.
Kiraya verenin yalnızca “Kiranı ödemedin, tahliye edeceğim” şeklinde bir bildirim yapması, kanuni şartların yerine getirildiği anlamına gelmiyor.
Tahliye hakkının kullanılabilmesi için ihtarın doğru hazırlanması, gerekli ifadeleri içermesi ve kiracıya kanunda tanınan sürenin verilmesi gerekiyor.
KİRACI 30 GÜN İÇİNDE ÖDEME YAPARSA NE OLUR?
TBK 315 kapsamında tanınan 30 günlük süre, kiracıya borcunu kapatması için son bir fırsat sağlıyor.
Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira borcunu öderse tahliye süreci açısından farklı hukuki değerlendirmeler yapılabiliyor. Ancak kiracı yasal süre içerisinde ödeme yapmazsa, kiraya veren açısından temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye süreci gündeme gelebiliyor.
YARGITAY KARARININ ÖNEMİ
Yargıtay’ın bu kararı, kira ilişkilerinde hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli bir hatırlatma niteliği taşıyor.
Kararın ortaya koyduğu temel nokta ise şu: Kira borcunun bulunması tahliye için tek başına yeterli değil. Tahliye hakkının kullanılabilmesi için kanunda belirtilen tüm şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekiyor.
Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında yalnızca borcun varlığına değil, hukuki sürecin doğru işletilip işletilmediğine de dikkat edilmesi gerekiyor.
