Ev sahibi ve kiracı olan herkesi ilgilendiriyor! Tahliye sürecinde kritik karar
15.07.2026 - 08:03 | Son Güncellenme:
Kira borcu nedeniyle başlatılan icra takibinde dikkat çeken bir karar verildi. Kiracı, ödeme emrinin usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürerek takibin durdurulmasını istedi. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi, kiracının icra dosyasındaki belgeleri UYAP Vatandaş Portal üzerinden daha önce incelediğini belirleyerek itirazın süresinde yapılmadığına hükmetti. Avukat Gizem Gonce, “Tebligat kişiye ulaşmasa bile dosyanın UYAP’tan görülmesi, takipten haberdar olunduğu şeklinde değerlendirilebilir” uyarısında bulundu.
Milliyet.com.tr/ÖZEL Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda tebligatın nasıl ve hangi adrese yapıldığı büyük önem taşıyor. Özellikle ödenmeyen kira borçları nedeniyle başlatılan icra takiplerinde, ödeme emrinin usulsüz gönderildiği iddiası davanın seyrini tamamen değiştirebiliyor.
İstanbul Nişantaşı’nda bulunan bir konutla ilgili yaşanan uyuşmazlıkta da kiracı, icra takibine ilişkin ödeme emrinin kendisine usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediğini öne sürdü. Yerel mahkeme kiracının şikâyetini haklı bulurken, dosyayı inceleyen Bölge Adliye Mahkemesi farklı bir değerlendirme yaptı.
Kararda, kiracının icra dosyasındaki belgeleri UYAP Vatandaş Portal üzerinden daha önce görüntülediği tespit edildi. Bu nedenle kişinin takipten haberdar olduğu ve yasal başvuru süresinin bu tarihten itibaren başladığı kabul edildi.
ÖDENMEYEN KİRALAR İÇİN İCRA TAKİBİ BAŞLATILDI
Avukat Gizem Gonce, milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada, müvekkiline ait Nişantaşı’ndaki taşınmazın kira bedellerinin ödenmemesi üzerine icra takibi başlattıklarını belirtti.
Takip kapsamında hem biriken kira alacaklarının tahsili hem de kiracının taşınmazdan tahliyesi talep edildi. Kiracıya ödeme emri gönderilirken, karşı taraf yapılan tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürdü.
Kiracı, tebligatın gönderildiği adreste yaşamadığını, söz konusu adresin bilinen ikamet adresi olmadığını ve bu nedenle ödeme emrinin geçerli şekilde tebliğ edilmiş sayılamayacağını savundu. Bunun üzerine takibin durdurulması ve tebligat tarihinin düzeltilmesi talebiyle icra mahkemesine başvurdu.
KİRACI “TEBLİGAT USULSÜZ” DEDİ
Dosyada ilk ödeme emrinin İzmir’de bulunan bir adrese gönderildiği, ancak “muhatap taşınmış” gerekçesiyle iade edildiği belirtildi. Bunun ardından kiracının Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi’ndeki adresine, Tebligat Kanunu’nun 21/2. maddesi kapsamında yeni bir tebligat yapıldı.
Kiracı ise kira sözleşmesinde kendisine ait bilinen adresin ve kiralanan taşınmazın adresinin İstanbul Nişantaşı olarak yer aldığını belirterek, bu adreslere tebligat çıkarılmadan doğrudan MERNİS adresine tebligat yapılmasının hukuka aykırı olduğunu savundu.
İlk derece mahkemesi de kiracının bu itirazını haklı buldu. Mahkeme, kira sözleşmesinde yer alan bilinen adreslere ödeme emri gönderilmeden doğrudan MERNİS adresine tebligat yapılmasını usulsüz kabul etti.
Bu değerlendirme sonucunda tebligat tarihinin düzeltilmesine ve icra takibiyle ilgili işlemlerin iptaline karar verildi.
DOSYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE TAŞINDI
Ev sahibinin avukatları, yerel mahkemenin verdiği karar üzerine istinaf yoluna başvurdu. Dosyayı inceleyen Bölge Adliye Mahkemesi ise ilk derece mahkemesinin kararını kaldırdı.
Üst mahkeme, ilk tebligatın iade edilmesinin ardından MERNİS adresine Tebligat Kanunu’nun 21/2. maddesi uyarınca ödeme emri gönderilmesinde usulsüzlük bulunmadığı değerlendirmesini yaptı.
Ancak kararın en dikkat çeken bölümü, kiracının icra takibinden ne zaman haberdar olduğunun UYAP kayıtları üzerinden belirlenmesi oldu.
Mahkeme, kiracının UYAP Vatandaş Portal üzerinden icra dosyasındaki iki tebligatı 28 Eylül 2024 tarihinde incelediğini tespit etti. Ayrıca takibe dayanak belgenin ve takip talebinin de farklı tarihlerde sistem üzerinden görüntülendiği belirlendi.
Bu nedenle kiracının, icra takibinden 11 Ekim 2024 tarihinde haberdar olduğu yönündeki iddiası kabul edilmedi.
UYAP’A GİRİŞ “ÖĞRENME TARİHİ” SAYILDI
Kararda, UYAP Vatandaş Portal’a kişiye özel e-Devlet şifresi, elektronik imza veya benzeri güvenli yöntemlerle giriş yapılabildiği hatırlatıldı.
Dosyada görüntülenen belgelerin üzerinde icra dairesinin ve takip dosyasının bilgilerinin açıkça yer aldığına dikkat çekildi. Bu nedenle kişinin belgeleri UYAP üzerinden incelemesi, icra takibinden haberdar olduğu şeklinde değerlendirildi.
İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesine göre usulsüz tebligata ilişkin şikâyetin, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde yapılması gerekiyor.
Mahkeme, kiracının dosyayı 28 Eylül 2024 tarihinde incelediğini, buna rağmen şikâyetini yasal süresi içinde yapmadığını belirledi. Böylece yerel mahkemenin icra takibini iptal eden kararı kaldırıldı.
“TEBLİGAT GELMEDİ” DEMEK TEK BAŞINA YETERLİ OLMAYABİLİR
Kararı değerlendiren Avukat Gizem Gonce, vatandaşların kendilerine fiziki tebligat ulaşmadığı gerekçesiyle yasal sürelerin başlamadığını düşünmemesi gerektiğini söyledi.
Gonce, şu ifadeleri kullandı:
“Bir icra takibinde ödeme emri kişinin eline ulaşmamış olabilir. Ancak kişi dosyayı UYAP Vatandaş Portal üzerinden görüntülediyse, mahkeme bu tarihi takipten haberdar olma tarihi olarak kabul edebilir. Bu nedenle dosyanın UYAP’tan görülmesinin ardından itiraz ve şikâyet süreleri dikkatli şekilde takip edilmelidir.”
İcra dosyasının yalnızca sistem üzerinden kontrol edilmesinin dahi hukuki sonuç doğurabileceğini belirten Gonce, vatandaşların gördükleri dosyaları önemsemeleri gerektiğini vurguladı.
İTİRAZ İÇİN 7 GÜNLÜK SÜREYE DİKKAT
Usulsüz tebligat yapıldığını düşünen kişinin, takipten haberdar olduğu tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurması gerekiyor.
Bu sürenin geçirilmesi halinde yapılan şikâyet süre yönünden reddedilebiliyor. Kişinin gecikmiş itirazda bulunabilmesi için de takibe zamanında itiraz edememesine neden olan ciddi ve geçerli bir mazereti ortaya koyması gerekiyor.
Ayrıca kişinin dosyayı UYAP üzerinden hangi tarihte gördüğü, hangi belgeleri incelediği ve takibin içeriğini ne zaman öğrendiği de mahkemeler tarafından araştırılabiliyor.
Gonce, “UYAP üzerinden dosyayı gördükten sonra 7 günlük süre içinde başvuru yapılması büyük önem taşıyor. Aksi halde kişi, tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürse bile süre aşımıyla karşılaşabilir” dedi.
KİRA DAVALARINDA SIKÇA KARŞILAŞILIYOR
Ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan kira borcu ve tahliye uyuşmazlıklarında ödeme emrinin doğru adrese gönderilmesi kritik önem taşıyor.
Tebligatın öncelikle kişinin bilinen son adresine yapılması gerekiyor. Bilinen adreste tebligat yapılamaması halinde ise belirli şartlarla MERNİS adresine tebligat gönderilebiliyor.
Ancak her dosyada tebligatın hangi adrese, hangi aşamada ve hangi yöntemle gönderildiğinin ayrı ayrı incelenmesi gerekiyor. Tebligat işlemlerindeki bir hata, icra takibinin durmasına ya da tebligat tarihinin değiştirilmesine yol açabiliyor.
Bununla birlikte kişi, icra dosyasına UYAP üzerinden erişmişse mahkemeler bu işlemi takipten haberdar olunduğuna dair delil olarak kabul edebiliyor.
EV SAHİBİ VE KİRACILARA KRİTİK UYARI
Uzmanlar, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların kira sözleşmelerinde güncel adres bilgilerinin bulunmasına dikkat etmesi gerektiğini belirtiyor.
Adres değişikliği yapılması halinde bu durumun ilgili kurumlara bildirilmesi, MERNİS kayıtlarının güncellenmesi ve tarafların birbirini yazılı şekilde bilgilendirmesi önem taşıyor.
İcra takibi başlatılan kişilerin ise e-Devlet ve UYAP Vatandaş Portal hesaplarını düzenli olarak kontrol etmesi öneriliyor. Sistemde görülen bir icra dosyasının görmezden gelinmesi, itiraz süresinin kaçırılmasına ve takibin kesinleşmesine neden olabiliyor.
Avukat Gizem Gonce, “Kira davalarında tebligatın usulüne uygun yapılması ne kadar önemliyse, borçlunun takipten hangi tarihte haberdar olduğunun belirlenmesi de o kadar önemlidir. UYAP kayıtları bu noktada belirleyici olabiliyor” ifadelerini kullandı.
