Kiracılar için kritik Yargıtay kararı!
19.08.2026 - 11:13 | Son Güncellenme:
Kira fiyatlarının yükselmesiyle birlikte ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları da mahkemelerin en yoğun gündem maddelerinden biri haline geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği son karar ise kira bedelinin üzerinde ödeme yaptığını düşünen kiracılar açısından dikkat çeken bir hukuki değerlendirme ortaya koydu.
Yargıtay, kiracının açtığı davada kullandığı hukuki tanımın mahkemeyi bağlamayacağını belirterek, asıl olarak ödemenin niteliğine ve kiracının gerçek talebine bakılması gerektiğine hükmetti. Karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı.
KİRACI FAZLA ÖDEDİĞİ PARAYI GERİ İSTEDİ
Yargıtay'ın önüne gelen süreç Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan bir davayla başladı.
Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen bedelin üzerinde ödeme yapmak zorunda kaldığını öne sürdü. Davacının iddiasına göre kiraya veren, kira dönemi içerisinde farklı gerekçelerle kira bedelinin artırılmasını istedi ve bu talepler sonucunda sözleşmedeki tutardan daha yüksek ödemeler gerçekleştirildi.
Kiracı, yaptığı hesaplama sonucunda 2024 yılının Kasım ayına kadar toplam 9 bin 822 lira fazla ödeme yaptığını ileri sürdü.
Mahkemeden bu tutarın 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kendisine geri ödenmesini talep etti.
İLK MAHKEMEDEN RET KARARI ÇIKTI
Davaya bakan Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi ise kiracının başvurusunu farklı bir hukuki çerçevede değerlendirdi.
İlk derece mahkemesi, davayı "istirdat davası" olarak nitelendirdi.
İstirdat davasının açılabilmesi için ödemenin kesinleşmiş bir icra takibi nedeniyle ve cebri icra baskısı altında yapılması gerektiği değerlendirmesinde bulunan mahkeme, kiracının durumunda bu şartların oluşmadığı sonucuna vardı.
Kiracının geri istediği son ödemenin yapıldığı tarihte hakkında kesinleşmiş bir icra takibinin bulunmadığı belirtilerek dava reddedildi.
Ancak dosyanın Yargıtay'a taşınmasının ardından kritik bir değerlendirme yapıldı.
YARGITAY'DAN DİKKAT ÇEKEN TESPİT
Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin yaklaşımını doğru bulmadı.
Yüksek Mahkeme, bir davanın hukuki niteliğinin yalnızca tarafların dilekçelerinde kullandıkları ifadeler üzerinden belirlenemeyeceğine dikkat çekti.
Başka bir ifadeyle, kiracının talebini dilekçesinde "istirdat" olarak tanımlamış olması, mahkemenin uyuşmazlığı mutlaka bu dava türünün şartlarına göre incelemesi gerektiği anlamına gelmiyor.
Yargıtay'a göre mahkeme, tarafların kullandığı hukuki kavramlardan bağımsız şekilde olayın gerçek niteliğini belirlemek zorunda.
DAVANIN ADINDAN ÇOK GERÇEK TALEBE BAKILACAK
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, somut olayda kiracının kesinleşmiş bir icra takibi nedeniyle zorla ödediği bir parayı geri istemediğine dikkat çekti.
Uyuşmazlığın temelinde, kira ilişkisi devam ederken sözleşmede veya hukuken ödenmesi gereken tutarın üzerinde ödeme yapıldığı iddiası bulunuyordu.
Bu nedenle Yargıtay, uyuşmazlığın fazla ödendiği ileri sürülen kira parasının geri alınmasına yönelik bir alacak talebi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği sonucuna ulaştı.
Böylece mahkemenin yalnızca "istirdat davasının şartları oluşmadı" gerekçesiyle dosyayı kapatmasının yeterli olmadığı belirtildi.
MAHKEME FAZLA ÖDEME YAPILIP YAPILMADIĞINI ARAŞTIRACAK
Kararın en önemli noktalarından biri de burada ortaya çıktı.
Yargıtay'a göre ilk derece mahkemesinin yapması gereken, öncelikle kiracının iddialarını esas yönünden incelemekti.
Mahkemenin;
kiracının gerçekten sözleşmede belirlenen veya hukuken ödemesi gereken kira bedelinden fazla para ödeyip ödemediğini, fazla ödeme varsa bunun miktarını ve söz konusu paranın kiracıya iade edilmesinin gerekip gerekmediğini değerlendirmesi gerektiği belirtildi.
Bu inceleme yapılmadan yalnızca davanın yanlış hukuki isimle açıldığı gerekçesiyle talebin reddedilmesi hukuka uygun bulunmadı.
Yargıtay bu gerekçelerle Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul ederek ilk derece mahkemesinin kararını kanun yararına bozdu.
FAZLA KİRA ÖDEYENLER İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?
Karar, her fazla kira ödediğini düşünen kiracının parasını otomatik olarak geri alacağı anlamına gelmiyor.
Ancak Yargıtay'ın değerlendirmesi, benzer uyuşmazlıklarda önemli bir hukuki yaklaşım ortaya koyuyor.
Kiracının talebini dilekçesinde hangi hukuki kavramla ifade ettiğinden çok, gerçekte ne istediğinin ve ödemenin hangi şartlarda yapıldığının araştırılması gerekiyor.
Dolayısıyla kira ilişkisi içerisinde fazla ödeme yaptığını ileri süren bir kişinin talebi, yalnızca yanlış hukuki isim kullanıldığı gerekçesiyle değerlendirme dışı bırakılamayacak.
Mahkemelerin olayın esasına girerek fazla ödeme iddiasını incelemesi gerekecek.
9 BİN 822 LİRALIK DAVA, 18 BİN LİRALIK VEKALET ÜCRETİ
Yargıtay'ın dikkat çektiği tek konu fazla kira ödemesi olmadı.
İlk derece mahkemesi, 9 bin 822 liralık davanın reddedilmesinin ardından davalı taraf lehine 18 bin lira vekalet ücretine hükmetmişti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu kararı da hukuka aykırı buldu.
Daire, davalı lehine hükmedilecek vekalet ücretinin reddedilen dava değerini aşamayacağına işaret etti.
Böylece 9 bin 822 liralık bir uyuşmazlıkta 18 bin lira vekalet ücretine karar verilmesi de bozma gerekçeleri arasında yer aldı.
KİRACI-EV SAHİBİ UYUŞMAZLIKLARINDA YENİ DÖNEM
Son yıllarda kira artışları, tahliye talepleri, kira tespit davaları ve geçmiş dönem ödemeleri nedeniyle kiracılar ile mülk sahipleri arasında çok sayıda uyuşmazlık yaşanıyor.
Yargıtay'ın bu kararı da özellikle sözleşmede belirtilen tutarın üzerinde ödeme yaptığını düşünen kiracılar bakımından dikkatle takip edilecek kararlar arasına girdi.
Kararla birlikte mahkemelerin yalnızca dava dilekçesinde kullanılan hukuki ifadeye bağlı kalmaması, olayın gerçek içeriğini ve tarafın asıl talebini incelemesi gerektiği bir kez daha vurgulanmış oldu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle aldığı karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak kamuoyuna duyuruldu.
