Türkiye gayrimenkulün trend avcısı olmalı

13.12.2016 13:45
Gayrimenkul geçmişte sadece finansal bir varlık olarak kabul görürken, şimdilerde bir ürün, hatta bir servis olarak kabul görüyor. Özellikle teknolojik gelişmelerle birlikte değişen sosyal hayatımız şehirlere ve dolayısıyla gayrimenkule bakış açımızı da değiştiriyor. Sosyal hayatımızdaki değişimler paylaşım ekonomisinin de büyümesine sebep olurken, şehirleri de yaşayanlarına daha çok paylaşılan ortak alanlar sunmasına zorluyor. Bu değişimler ve gelişim, sadece Z kuşağına ve milenyum kuşağına özgü olmaktan çok hepimizi etkiliyor.

Urban Land Institute ve PwC tarafından ortaklaşa hazırlanan “Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017” Raporu, önümüzdeki yıllarda gayrimenkulde yatırım ve geliştirme trendlerine ışık tutması açısından önemli bir çalışma olmuş. Aralık ayı başında bu yıl 14’üncüsü yayınlanan rapor kapsamında Türkiye’nin de dahil olduğu Avrupa’daki 22 ülkeden, 493 kişiyle yapılmış anket sonuçları ve 288 endüstri lideriyle yapılmış detay görüşmeler yapılmış. Raporda, yaşam tarzımız ve iş yapış yöntemlerimiz değiştikçe gayrimenkule bakışımızın da değiştiği vurgulanıyor.

SATIN ALMAK DEMODE

Geçtiğimiz yıllarda araç paylaşımı, taksi paylaşımı olarak gördüğümüz paylaşım ekonomisi trendi artık gayrimenkulde de kendisini ofis paylaşımı ve ev paylaşımı olarak göstermeye başladı. Anket sonuçlarına göre sahip olmanın demode olduğu, yeni trendin erişim olduğu görülüyor. Daha iyi bir araca, daha iyi bir eve, daha iyi bir ofise sahip olmak için büyük yatırımlar yapmanın gerek olmadığı, kiralamanın hatta paylaşmanın çok daha ucuz ve kolay olduğu bir döneme giriyoruz.

Türkiye'de de bunun örneklerini paylaşımlı araç kiralamada ve paylaşımlı ofislerde görüyoruz. Hatta yerli ve yabancı turist otel yerine evlerde kalmayı her geçen gün daha çok tercih ediyor. Teknolojinin sağladığı imkanlarla hayatımız da gittikçe mobil, yani esnek hale geliyor. Mobil bankacılık, mobil mağazacılık, mobil eğitim derken fiziksel olarak ofis, alışveriş merkezi, eğitim binalarınaolan ihtiyaç azalmaya başladı. Bu değişimin bugünden yarına olacağını söylemek zor, yarın tüm ofis binaları ve mağazalar bir anda boşalmayacak, ancak önemli olan trendin bu yönde olduğunu fark edip ona uygun olarak şehirleri ve binaları geleceğe uygun olarak yapılandırmaya ve tasarlamaya başlamamız.

BİNA DEĞİL SOSYAL HAYAT İNŞA ETMELİ!

Mobil hayatın, değişen demografi ve kültürün ortak kullanım alanlarına olan ihtiyacı arttırdığı bu dönemde başarılı olan alışveriş merkezleri ve ofislerin kullanıcılarına daha çok sosyal alan imkanı sağladığını görüyoruz. Bu da gayrimenkul yatırımcılarının yeni bir perspektif ile yatırıma bakmalarına yol açacaktır. Yatırımcılar sadece bina yapmanın yeterli olmadığını, sosyal alanlarıyla ve işletmesiyle birlikte bir yaşam alanı oluşturmaları gerektiği bilincine eriştiğinde yeni trendleri yakalayabilecek ve başarılı olacaktır.

Yeni dönemde sadece bina yatırımının değil işletmesinin de yapılması gerekecek. Alışveriş merkezleri sadece mağazaların olduğu yerler olmaktan çıkacak, insanların birlikte zaman geçirdikleri, tecrübelerini paylaştıkları bir deneyim merkezi haline gelecek. Ofis binaları sadece ofis alanlarından ibaret olmayacak, çalışanların bir araya gelebilecekleri avlusuyla, yeme içme alanlarıyla ve servisleriyle öne çıkan binalar olacaklar.

ALTERNATİF YATIRIMLAR ÖNE ÇIKIYOR

Rapor, aynı zamanda yeni trendler ile birlikte yatırımcıların klasik gayrimenkul yatırımlarından, alternatif gayrimenkul yatırımlarına da daha fazla ilgi duymaya başladığını işaret ediyor. Alternatif yatırımların tercihsıralamasına bakıldığında öğrenci evi, otel, emeklilik/yaşlı bakım evi, sağlık tesisleri, paylaşımlı ofisler, veri merkezleri, kişisel depolamayı görüyoruz. Alternatif yatırımlara yönelmenin sebeplerine bakıldığında da demografik değişim, sabit getiri imkanı, yatırım çeşitliliği, yüksek getiri potansiyeli öne çıkıyor. Gayrimenkulün güvenli limanları olan ofis, perakende ve lojistikteki getirinin talep ve rekabet ile birlikte düştüğü dönemde Avrupa'da yatırımcılar alternatif yatırımlara yönelmişti. Bu yılki raporda alternatif yatırımlara yönelme sebepleri içerisindeki yüksek getiri imkanının en son sırada yer alması bunun geçici bir durum olmasından çok, demografik değişim ile birlikte gayrimenkuldeki yeni trendlerin önümüzdeki 10, hatta 15 yıl sürekli olacağını gösteriyor.

Raporun 2030 yılı için, gayrimenkulün geleceğini şekillendirecek ana etkenlerin paylaşım/işbirliği ekonomisi, teknoloji ve veri yönetimi ile birlikte şeffaflaşma, şehirleşme olduğu öngörüsünde bulunuyor. 2030 yılına geldiğimizde gayrimenkul sektörünün tamamen kullanıcılara hizmet noktasına yoğunlaşacağı, değerin işletme ile oluşacağı, sektörlerin iç içe geçeceği, sahip olmanın ve yönetimin sadeleşeceği, değerleme yöntemlerinin dönüşeceği, sağlık, iyi yaşam ve sürdürülebilirliğin gayrimenkulün değerini oluşturacağı ifade ediliyor.

GAYRİMENKULDE YENİ TRENDLERİ YAKALAMALIYIZ

Avrupa'da gayrimenkul, özellikle sabit getirili tahvillerin getirisinin neredeyse sıfırlandığı son yıllarda ciddi talep görüyor. Geçen seneye kıyasla hızı düşmüş olsa da sermaye halen gayrimenkulü tercih ediyor. Bu da gayrimenkul fiyatlarının artmasını desteklerken, diğer yandan artan rekabet ile yeni işlemlerin olmasını zorlaştırıyor. Dolayısıyla fiyatlardaki bu trend jeopolitik belirsizliklerle birleştiğinde, Avrupalı yatırımcılar da gayrimenkul yatırımlarını yapacakları şehirler için çok daha seçici oluyor. Raporun Avrupa'da gayrimenkul yatırımları açısından en çok tercih edilen şehirler sıralamasında geçmişte bir numaraya kadar çıkan İstanbul, bu yıl 28’inci sırada yerini aldı. Bu Avrupa'nın İstanbul'a bakışını ve algısını göstermesi açısından önemli…

Brexit nedeniyle finans merkezi olan Londra da tercihlerde İstanbul'un ancak bir sıra üzerinde olmasına rağmen 2016 yılında 22 Milyar Euro'luk işlem hacmiyle Avrupa'da birinci sıradaki yerini aldı. Bu algıyı düzeltmek için gayrimenkulde yeni trendleri yakalamalı, gayrimenkul yatırımlarında çeşitliliği arttırmalı ve ekonomik ve politik belirsizlikleri ortadan kaldırmalıyız. Bununla birlikte yatırım ortamının uluslararası standartlara gelmesi, sermaye piyasası araçlarının çeşitliliği, yatırımcılara sağlanacak teşvikler de İstanbul'a bakışı değiştirecek ve gayrimenkul piyasasını derinleştirerek sermayeyi Türkiye'ye çekebilir.