Türkiye`de konut balonu var mı?

Emre Çayırlı

Ülkelerin demografik ve psikografik yapıları birbirlerinden oldukça farklı olduğu için, her ülkeyi kendi iç ve dış dinamikleriyle değerlendirmek daha doğru bir çıkarım yapmayı sağlayacaktır. Bununla birlikte konut talebi dış ülkelerde yaşanan olaylardan dolayı bozulabilir ve bölgesel olarak ayrışmalar görülebilir. Bunun en güncel örneği şu an Türkiye’nin Doğusunda yaşanmaktadır. Son dönemde oldukça yoğun bir şekilde göç alan Doğu İllerimizin konut fiyatında anomaliler yaşandığı görülüyor.

En son 2008 yılında Birleşik Devletlerde vuku bulan “Subprime Mortgage” krizi sonrasında oldukça dikkat çeken bu olgu acaba Türkiye’de baş göstermeye başlamış olabilir mi? Bu konuyu derinlemesine araştırmak için Türkiye’de çok fazla istatistiki rakama ulaşılamıyor olsa da oransal karşılaştırmalarla genel bir fikir sahibi olmak mümkün gözüküyor. Bu kapsamda cari fiyatlarla hesaplanan gayri safi yurtiçi hasılanın (GSYH) artış hızıyla, TCMB’nin 2010 sonrasında yayınlanmaya başladığı Türkiye konut fiyat endeksinin (TKFE) karşılaştırılması yapıldığında artış oranlarının paralellik arz ettiği görülmekte. 2010 – 2015 yılları arasına GSYH’ın 241 Milyar TL’den 481 Milyar TL’ye yükseldiği görülüyor, aynı dönemde TKFE ise 97.77’den 187.86’a yükseliyor. Aşağıdaki yer alan grafikte de görülebildiği gibi 2010 yılı sonrasında GSYH yaklaşık iki kat artarken, konut fiyatları 1,92 kat artış gerçekleştirdi. Her iki değerinde benzer oranlarda yükselmiş olması, son beş yıllık süreçte konut fiyatlarında yaşanan artışının sıra dışı olmayabileceğini gösteriyor.

Aynı süreç içinde konut kredilerinin seyri incelendiğinde ise 2010 yılı Mart ayında 47 milyar Türk Lirası büyüklüğünde olan konut kredisi hacminin 2015 yılı Haziran ayından 137 milyar Türk Lirasına yükselmiş olduğu görülmekte. Konut kredi hacminde yaşanan yüksek artış oranı, milli gelir artış oranını geçmiş olsa da genel görüntüyü bozan bir durum olduğunu söylemek zor keza bunun için konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranlarında düşüş olduğu dönemlerde talebin arttığı görülmekte. Yaşanan bu hızlı artış da tam olarak faizlerin azaldığı dönemlerde ivme kazanmış bulunuyor. Aşağıdaki grafikte görülebileceği üzere, 2011 – 2012 yılları arasında konut kredi faiz oranı yıllık bazda %9.86’dan %14.40’a yükseldiği dönem zarfında konut kredilerin 60 milyar Türk Lirasından 72 Milyar Türk Lirasına yükseldiği görülüyor. Buna karşın 2012 – 2013 yıllarında %14.40’dan %8.49’a geri çekilen yıllık konut kredisi faiz oranıyla birlikte konut kredi hacminin de 72 Milyar Türk Lirasından

100 Milyar Türk Lirasına yükseldiği görülüyor. Buradan yapılacak çıkarımla, son aylarda iç piyasada yaşanan belirsizlikle birlikte artan risk primimize paralel olarak yükselen konut kredisi faizleri yeniden %12’nin üzerine çıkmış durumda, buna bağlı olarak kredi hacimlerinin artış hızında yavaşlama beklenebilir. Son beş yılda konut faizleri ile konut kredisi arasından yaşanan ekonomik ilişkinin normal sürecinde devam ediyor oluşu da konut sektöründe balon olmayabileceğini işaret eden ikinci çıkarım olarak değerlendirilebilir.




Türkiye konut fiyat endeksi içerisinden dikkat çeken diğer bir unsur ise yazının başında belirttiğim gibi son yıllarda Doğu illerinde yaşanan konut talebi canlanması. TCMB’nin yapmış olduğu hesaplamalarda TRC1 kodu ile hesapladığı Kilis, Adıyaman, Gaziantep illerinde, özellikle ülke dışından aldıkları göçe paralel olarak yükselen konut talebi, bu bölgede konut fiyatlarını ülke genelinden daha hızlı artmasına neden olmuş gözüküyor. Başlangıç değerleri aynı olan konut fiyat endekslerinden TRC1 grubunda bulunan illerde endeks değeri 231’e yükselirken, TKFE 187 seviyesine çıkmıştır.




Özetle belirtmek gerekirse, GSYH ile TKFE verilerinde görülen paralel artış, konut kredilerinin konut faizlerine karşı halen duyarlı olması ve bölgesel talep artışlarında arz yetersizliğine bağlı olarak aşırı yükselen konut fiyatları, şu an için konut balonunun sınırları dışında olduğumuzu gösterdiğini düşünüyorum.

Emre Çayırlı / İntegral Menkul Değerler Araştırma Uzmanı
www.integralmenkul.com.tr
www.integralforex.com.tr
www.borsaintegral.com