Ofis yatırımı için en doğru zaman

Birhan Yıldız

İstanbul ofis pazarı arz fazlası nedeniyle yatırımcı açısından en parlak günlerini yaşamaya hazırlanıyor. 10 yıl öncesine kadar normal ve mantıklı bir seyir izleyen İstanbul ofis piyasasında son 5 yılda dramatik bir stok artışı yaşandığını gözlemliyoruz.

Ofis kira rakamlarına baktığımızda; sürdürülebilirlik çerçevesinden çıkan bir seyir izlendiği gerçeğiyle karşı karşıya kalıyoruz. Piyasaya son 3-4 yılda çıkmış olan fazla ofis stoğu ile kiralama ve emilim işlemlerinin yavaşlaması nedeniyle daha fazla arzın çıkmayacağını ve mevcut durumda inşaatına devam eden mal sahiplerini de yavaşlatacağına inanıyorum. Yeni binaların yüzde 20-30 doluluk oranı ile işletilmeye başlanması zarar teşkil eder, bu nedenle yeni binalardaki ofislerin en az yüzde 50’si talep gördüğü takdirde piyasaya çıkabilir.

Ofis kiraları dengeyi yakalar

Ofis değişikliği düşünen firmalara önümüzdeki dönem için araştırmalara başlayarak, harekete geçmelerini öneririm. Pek yakında ofis kira rakamları açısından piyasanın dengeyi yakalayacağı olumlu bir ortam oluşacak. Bu nedenle kira-satış dengesinin şaşmış olduğu piyasa gerçek satışçı (mülkünü satmak isteyen) mal sahiplerini ortaya çıkaracak. Mülküne gelecek yıllarda prim yapacağı değeri eklemeden bugünkü koşullarda satmayı planlayanların kira rakamına göre hesap yapması gerektiğini talep (alıcı) tarafı öğretecektir. Talebin düşük olduğu dönemleri daha önce de tecrübe eden İstanbul ofis piyasası er geç bir dengeye ulaşacak.

Yabancı yatırımcı ilgisi artacak

Bu ortamda mal sahiplerinin piyasa gerçekleri ve rekabet durumuna göre kira/satış rakamlarını revize etmesi gerekiyor. Lokasyona göre mal sahipleri boşluk-doluluk oranını iyi yorumlamalı ve kira rakamında sabit kur, vb. iyileştirmeye gidemese de kirasız dönem, belli dekorasyon kalemlerinin teslim edilmesi gibi çözümler ile cazip koşullar yaratılmalıdır. Kira kontratları gelecek dönemler için detaylı hazırlanmalı ve her iki taraf için de avantajlı durumlar oluşturulmalıdır. Bu sancılı dönem mal sahiplerini hırpalasa da uzun vadede piyasanın canlanması ve gerçek kiracılarına ulaşması acısından avantajlı bir sonuç oluşturacak. Bu açıdan yatırım için doğru bir zaman…

Türkiye’nin ticari faaliyetler açısından lokomotifi olan İstanbul, kurumsal yatırımcılara hitap ettiği takdirde işlem hacmi artacak ve yabancı yatırımcıların piyasaya girmesiyle kiralama işlemleri de artış gösterecektir.

İstanbul’un ofis merkezlerinde ortalama kiralar:
• Levent Bölgesi; ortalama $27-30/m2
• Maslak Bölgesi; ortalama $12-15/m2
• Mecidiyeköy – Zincirlikuyu Bölgesi; ortalama $18-20/m2
• Ataşehir – Kozyatağı Bölgesi; $15-18/m2
• Kağıthane Bölgesi; $14 - $16/m2


Birhan Yıldız
OMURGA PORTFÖY ARAŞTIRMA UZMANI